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关于加快解决主城区国有土地上已售城镇住宅和老旧小区不动产登记历史遗留问题的意见

添加时间:2019-11-13 00:00:00  浏览次数:57632  

《加快解决主城区国有土地上已售城镇住宅和老旧小区不动产登记历史遗留问题的意见》政策解读

各县(市、区)人民政府、开发区管委会,市政府有关部门,有关单位:

      为认真践行以人民为中心的发展思想,深入开展“我为群众办实事”实践活动,加快解决主城区国有土地上已售城镇住宅和旧城改造、安置房、棚改房、经济适用房(集资房)等老旧小区项目因历史遗留原因产生的“办证难”等问题,切实保障群众合法权益,制定本意见:

      一、解决用地手续不完善的问题。由政府主导、开发建设单位具体实施的旧城改造、安置房、棚改房、经济适用房(集资房)等项目,可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设自建房、房改房、经济适用房(集资房)的,可按划拨方式补办用地手续。其他建设项目,可以按照不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式,按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于1987年1月1日《土地管理法》施行后至土地有偿使用制度实施前(1988年12月29日)已开工建设的,按划拨方式补办用地手续。对于有偿使用制度实施后开工建设,符合划拨用地目录的,按划拨方式补办用地手续;应以出让方式供地的,按协议出让方式补办用地手续。出让底价根据土地估价结果、供地政策、土地市场行情和建设项目具体情况等,集体决策,综合确定。对于没有合法权属来源但地上房屋已办理了房屋所有权登记的土地,由市自然资源和规划部门组织权籍调查,确定属于合法使用,经公告无争议的,报经市政府同意,直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。项目开发建设主体灭失的,可以划拨给莲池区、竞秀区政府或高新区管委会指定的不动产所在地乡(镇)政府、街道办事处或其他部门。

      二、解决欠缴土地出让价款和税费的问题。购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时,由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因,致使纳税人不能取得销售不动产发票,税务机关在核实有关情况后应予受理。根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移,纳税人不能取得销售不动产发票的,可持人民法院裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报,税务机关应予受理。

      主城区国有土地上已售城镇住宅和老旧小区项目,房屋已销售且已入住,开发建设单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款,以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款,或者开发建设单位欠缴税费的,可按照“证缴分离”的原则,报经市政府同意后,在税务机关根据《税收征收管理法》及财综〔2021〕19号等文件要求征缴土地出让价款和税费的同时,购房人(受让人)缴纳相关契税并申请办理不动产登记手续。对拒不缴纳的,通过司法程序全力追缴。

      开发建设单位灭失的,其承继单位、上级主管部门或经指定的不动产所在地乡(镇)政府、街道办事处确认的房屋买卖合同等材料可直接作为计税依据和享受优惠政策的证明材料。

      三、解决建设工程规划核实的问题。1991年7月1日之前开工的建设工程,可不提交规划许可、核实手续,按照现状办理不动产登记。1991年7月1日至2002年1月20日期间开工的建设工程,规划参与验收的重要工程办理不动产登记时应提交《规划许可证》(正本);规划未参与验收的一般建设工程,实测面积符合规划批准面积的,可不提交规划核实手续,按照现状办理不动产登记,实测面积超过规划批准面积的,应对责任主体处以增加面积工程造价的5%的罚款处罚,处理完成后,市自然资源和规划部门出具规划认定说明。2002年1月20日以后开工的建设工程,取得建设工程规划许可手续的,市自然资源和规划部门按规划许可内容进行核实并出具核实意见,未按规划许可实施的,可按照幢、单元、层、套对符合规划的部分先行核实,对违法部分应对责任主体处以增加面积工程造价5%的罚款处罚,处理完成后,出具规划认定说明。未取得规划许可手续的建设项目,符合控规要求的,报经市政府同意,按照“并行办理”原则,在市城市管理综合行政执法部门依法处理的同时,市自然资源和规划部门按现状出具规划认定说明。建设工程现状不符合控规要求,涉及修改完善控规的,市自然资源和规划部门按照控规动态维护规则中的修正程序完善,涉及占压城市“五线”或军事保护等问题以及缺乏处罚立案主要依据资料难以立案处罚等复杂情形的,市自然资源和规划部门对合法部分出具规划认定意见,对违法部分按照“一事一议”原则报市政府研究确定处理意见。开工日期由工程所在区政府、管委会依据施工日志、房屋交付单据等资料认定。规划认定说明或核实意见可作为房屋符合规划的材料办理首次登记。

      四、解决开发建设主体灭失的问题。开发企业和有关单位灭失,有承继单位或上级主管部门的,由承继单位或上级主管部门办理土地、规划、建设和不动产登记手续;没有承继单位和上级主管部门的,可以由莲池区、竞秀区政府或高新区管委会指定的不动产所在地乡(镇)政府、街道办事处等机构和组织代为办理。已经取得的土地、规划、建设等手续无需变更。未办理首次登记但开发建设单位灭失的,首次登记与转移登记可一并办理,并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记的城镇住宅和1998年12月31日前以购买、拆迁安置等方式取得但未办理首次登记的城镇住宅,购房人可凭购房合同、拆迁安置协议、分房通知、购房发票、交款票据等已缴清房款的证明及相关资料单方申请办理转移登记。不动产登记机构受理申请后,应将有关情况在其门户网站以及不动产所在地等指定场所公告,公告45个工作日期满无异议的,予以登记。开发建设单位主体或项目责任主体灭失的,免于行政处罚。

      五、解决原分散登记房屋和土地的用途、权利人信息等不一致的问题。分散登记时,已经分别登记的房屋和土地用途不一致的,继续分别按照原记载的房屋和土地用途进行登记。原记载土地用途与《土地利用现状分类》(GB/721010-2017)二级类不对应的,按照二级类重新记载,并在不动产登记簿和不动产权证书“附记”中标注原登记用途。因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的,经不动产登记机构核实原始登记档案资料,权属关系变动清晰且无争议的,可以由房屋所有权人单方申请,签署知悉情况具结书,经公告无异议后,办理房地权利主体一致的不动产登记。房屋所有权人无法提供原土地使用权证的,由登记机构公告原土地使用权证作废,并在不动产登记簿“附记”中注记。土地使用权转移、房屋所有权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的,应依法缴纳相关税费,办理房屋转移登记手续。以继承、转让等方式合法取得土地使用权及地上房屋所有权,但未办理房屋首次登记的,可在完善规划核实、竣工验收手续后,由土地使用权人办理。

      六、解决项目跨宗地建设的问题。房屋和土地属于同一权利人,有合法权属来源文件,跨宗地建设未超出批准用地范围,无调整宗地需求的,可按照幢正投影所占面积较大的宗地“落宗”办理不动产登记,并在不动产登记簿和不动产权证书“附记”中标注跨宗相关情况;有调整宗地需求的,经市自然资源和规划部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割,重新签订土地使用权出让合同、核发划拨决定书或签订土地使用权出让合同补充协议,对新设宗地使用年期、用途、容积率等使用条件予以明确后,办理不动产登记。

      七、解决竣工验收材料的问题。具备验收条件、能够依法按程序进行竣工验收的老旧小区项目,开发建设单位可自行选择联合验收或单项验收;选择联合验收的,行政审批部门验收汇总意见作为房屋已经竣工的材料;选择单项验收的,住建部门竣工验收备案证明作为房屋已经竣工验收的材料。开发建设单位已灭失或建设手续或相关资料难以弥补,无法按正常程序竣工验收的老旧小区项目,可由具备相应资格的检测机构对房屋实体进行质量检测,经住建部门认可、满足质量要求的检测报告可作为房屋已经竣工的材料办理首次登记。

      八、解决资产处置的问题。建设过程中曾使用国有资金的,房屋转让前应收回国有资金并报同级财政部门、国有资产管理部门或上级主管部门批准;未使用国有资金的可自行处置,办理房屋转移登记时,申请单位应出具“未使用国有资金”的承诺。

      九、解决房屋补缴土地价款和调整土地性质用途问题。占用非住宅用地或划拨住宅用地建设的已登记住宅及配套商业,可按税务部门存量房交易价格评估系统评估价格的一定比例补缴土地价款后调整占用土地的性质用途,住宅的补缴比例为1%、配套商业的补缴比例为3%。补缴土地价款后,房屋性质确定为市场化商品房,土地性质确定为出让,土地用途确定为住宅、商服等用途,城镇住宅用地和商服用地出让年限分别按七十年、四十年计算,起算时间从该宗土地上第一套房屋补缴土地价款后办结转移登记之日起计算,后续转让的同类房屋的土地出让年限相应缩短。

      十、解决责任主体问题。开发建设单位应全力推进解决国有土地上已售城镇住宅和老旧小区“办证难”问题,莲池区、竞秀区政府和高新区管委会落实属地责任,盯办跑办代办,市直各部门全力配合。对于不积极办理分户转移登记的开发建设单位,莲池区、竞秀区政府和高新区管委会应加大力度,督办进度、限期办结。

      十一、其它问题。国有土地上已售商业、办公、工业等房屋涉及的不动产登记历史遗留问题可参照执行。

      其它各县(市、区)、白沟新城可参照本意见,结合本地实际制定具体实施意见。

      本意见自印发之日起施行,有效期五年。